近期部分區(qū)域樓市的異動，引發了政策端迅速又密集的回應。
7月24日召開(kāi)的房(fáng)地産工作(zuò)座談會(huì)再次釋放有(yǒu)關樓市的重要信号，會(huì)議深入貫徹黨中央、國務院決策部署，總結房(fáng)地産長效機制(zhì)試點方案實施情況，分析當前房(fáng)地産市場(chǎng)形勢，部署下一階段房(fáng)地産重點工作(zuò)。
監管層以“房(fáng)地産工作(zuò)座談會(huì)”的形式召開(kāi)專題會(huì)議，在近年來(lái)頗為(wèi)罕見。在該會(huì)議召開(kāi)之前，已有(yǒu)6個(gè)城市在今年7月收緊調控。會(huì)議之後，身處市場(chǎng)漩渦的東莞也迅速發文升級調控政策。
這也是最近幾年來(lái)，樓市政策出台最密集、力度最大(dà)、規格最高(gāo)的一個(gè)時(shí)段。
綜合這一輪的政策動向來(lái)看，既是針對近期市場(chǎng)異動作(zuò)出的回應，也體(tǐ)現出調控思路已悄然發生(shēng)變化——按照監管層的最新表态，長效機制(zhì)已經開(kāi)始試點，并取得(de)了明(míng)顯成效。
這些(xiē)試點反映在部分城市近一年多(duō)的調控嘗試中，涉及城市政府主體(tǐ)責任、金融制(zhì)度、财稅制(zhì)度、市場(chǎng)監測機制(zhì)、保障房(fáng)建設等各個(gè)方面，既非單一手段，也不是短(duǎn)期行(xíng)為(wèi)。分析人(rén)士指出，長效機制(zhì)時(shí)代已經到來(lái)，未來(lái)的樓市政策将表現出調控常态化、手段精準化、方式多(duō)樣化的特征。
長效機制(zhì)時(shí)代已經到來(lái)，未來(lái)的樓市政策将表現出調控常态化、手段精準化、方式多(duō)樣化的特征。-甘俊攝
醞釀與試點
多(duō)年來(lái)，有(yǒu)關長效機制(zhì)的表述見諸各類官方文件中。為(wèi)了給樓市建立一套科學、長效的頂層設計(jì)方案，監管部門(mén)一直在推進房(fáng)地産長效機制(zhì)的設計(jì)。但(dàn)由于內(nèi)容複雜，涉及機構衆多(duō)，這一工作(zuò)的進展也少(shǎo)為(wèi)外界所知。
梳理(lǐ)近幾年的官方表态，不難發現出長效機制(zhì)的從醞釀到制(zhì)定，再到試點的運行(xíng)脈絡。
2016年年底的中央經濟工作(zuò)會(huì)議首次提出，“房(fáng)子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”（即“房(fáng)住不炒”）。此後，相關的監管部門(mén)陸續出台了配套政策，涉及房(fáng)企融資、購房(fáng)者信貸等方面。長效機制(zhì)的醞釀和(hé)制(zhì)定，就此進入快車(chē)道(dào)。
2017年5月，國務院參事室召開(kāi)國是咨詢專題研討(tǎo)會(huì)，就“促進房(fáng)地産市場(chǎng)健康發展長效機制(zhì)”聽(tīng)取意見和(hé)建議。當年10月，國家(jiā)統計(jì)局局長甯吉吉吉表示，房(fáng)地産調控長效機制(zhì)正在緊鑼密鼓地制(zhì)定，會(huì)适時(shí)出台。年末，住建部也将“完善促進房(fáng)地産市場(chǎng)平穩健康發展的長效機制(zhì)”作(zuò)為(wèi)未來(lái)一項工作(zuò)重點。
此後，各有(yǒu)關部門(mén)對長效機制(zhì)的研究持續推進。由于市場(chǎng)繼續上(shàng)行(xíng)，“房(fáng)住不炒”“三穩”（穩地價、穩房(fáng)價、穩預期）多(duō)次被監管層強調，并被認為(wèi)是長效機制(zhì)的重要原則。
進入2019年，官方表述中，有(yǒu)關長效機制(zhì)的措辭，已經從“建立和(hé)完善”，變為(wèi)“穩妥實施”。2019年年初，“穩妥實施房(fáng)地産市場(chǎng)平穩健康發展長效機制(zhì)方案試點”被高(gāo)層多(duō)次提及。
“從2019年開(kāi)始，長效機制(zhì)就已經進入試點階段。”上(shàng)海易居房(fáng)地産研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道(dào)記者表示，長效機制(zhì)的試點是漸近式的，會(huì)選擇部分城市，選取部分措施先行(xíng)嘗試。比如，住建部去年對部分城市實施的房(fáng)價預警，就是長效機制(zhì)的一次“小(xiǎo)試牛刀”。
2019年4月和(hé)5月，住建部先後分兩批、對房(fáng)價上(shàng)漲較快的10個(gè)城市進行(xíng)預警提示。此後，這些(xiē)城市出台了政策進行(xíng)調整。住建部表示，對這些(xiē)城市實施預警，是“按照穩妥實施房(fáng)地産長效機制(zhì)方案确定的月度分析、季度評價、年度考核的要求”。
今年7月24日的房(fáng)地産工作(zuò)座談會(huì)，也對一年多(duō)來(lái)的試點工作(zuò)給予了肯定，“房(fáng)地産長效機制(zhì)實施以來(lái)，取得(de)明(míng)顯成效，值得(de)充分肯定。”會(huì)議還(hái)稱，“時(shí)刻繃緊房(fáng)地産調控這根弦，堅定不移推進落實好長效機制(zhì)。”
炒房(fáng)者的“終局”？
“長效機制(zhì)時(shí)代已經到來(lái)。”嚴躍進認為(wèi)，随着數(shù)據監測系統、不動産登記系統、住房(fáng)公積金服務系統等“基礎設施”的完善，很(hěn)多(duō)城市已初步具備了推行(xíng)長效機制(zhì)的條件，未來(lái)這項制(zhì)度将進一步落實在樓市調控中。
那(nà)麽，長效機制(zhì)包含哪些(xiē)內(nèi)容？
接近自然資源部的某專家(jiā)向21世紀經濟報道(dào)記者表示，在“房(fáng)地産工作(zuò)座談會(huì)”披露的信息中，樓市調控的指導思想和(hé)長效機制(zhì)的內(nèi)容已經初現端倪。
他表示，“房(fáng)住不炒”“三穩”“不将房(fáng)地産作(zuò)為(wèi)短(duǎn)期刺激經濟的手段”，是樓市調控的重要原則。而長效機制(zhì)的內(nèi)容，則包含城市政府主體(tǐ)責任、房(fáng)地産金融審慎管理(lǐ)制(zhì)度、住宅與土地市場(chǎng)監測體(tǐ)系、财稅政策、違法違規行(xíng)為(wèi)整治、住房(fáng)保障等多(duō)個(gè)層面。
他還(hái)指出，長效機制(zhì)的主要特點在于調控的常态化，以及強調政策“組合拳”的效果。與以往最大(dà)的不同在于，調控不再是短(duǎn)期行(xíng)為(wèi)，各市場(chǎng)主體(tǐ)都應習慣“與調控為(wèi)伍”。
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師(shī)許小(xiǎo)樂指出，未來(lái)的房(fáng)地産調控将更具差異化、主動化和(hé)聯動化。首先，城市之間(jiān)政策差異會(huì)成為(wèi)常态，調控的精準性将進一步增強。其次，調控的主動性也會(huì)更強，監測和(hé)預警機制(zhì)有(yǒu)助于政府部門(mén)快速作(zuò)出反應。最後，在資金、土地、稅收等各個(gè)環節，調控的聯動會(huì)更多(duō)，也更加有(yǒu)效。
今年7月以來(lái)，深圳、南京、杭州、甯波、東莞等地出台的調控文件，均由多(duō)個(gè)部門(mén)聯合發布，并包含了“一攬子”措施。前述接近自然資源部的專家(jiā)認為(wèi)，這體(tǐ)現出政策“組合拳”已經成為(wèi)調控的常态。
嚴躍進表示，近期各地出台調控政策的另一個(gè)特點在于“打補丁”，比如，圍堵“假離婚”等政策漏洞。這說明(míng)“房(fáng)住不炒”的思路正在落實，炒房(fáng)者的空(kōng)間(jiān)将不斷壓縮。
實際上(shàng)，就短(duǎn)期來(lái)看，抑制(zhì)投資投機、遏制(zhì)市場(chǎng)過熱仍是現階段調控的重點。
有(yǒu)房(fáng)企人(rén)士向21世紀經濟報道(dào)表示，近期部分區(qū)域市場(chǎng)過熱，是因為(wèi)除了被疫情壓抑的剛需外，一些(xiē)投資投機需求進場(chǎng)。除了“假離婚”外，還(hái)表現為(wèi)“房(fáng)抵貸”開(kāi)始擡頭。“在很(hěn)多(duō)項目都有(yǒu)假離婚來(lái)買房(fáng)的，也有(yǒu)通(tōng)過消費貸、經營貸來(lái)加杠杆買房(fáng)的。”
嚴躍進指出，今年下半年的調控政策走向仍将以“維穩”為(wèi)主，各地在繼續保護剛需的同時(shí)，對投資投機行(xíng)為(wèi)的打擊力度還(hái)會(huì)加大(dà)。預計(jì)未來(lái)将有(yǒu)更多(duō)城市收緊調控，此前出現過熱的區(qū)域市場(chǎng)也有(yǒu)望迅速降溫。
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