今年以來(lái)，各種房(fáng)地産的刺激政策高(gāo)頻出台。據中指研究院監測，2023年前三季度全國有(yǒu)超200省市（縣）出台房(fáng)地産政策超400條，特别7月以來(lái)，各地優化政策頻次更是集體(tǐ)飙升，9月政策頻次達去年四季度以來(lái)單月最高(gāo)水(shuǐ)平，核心二線城市，甚至一線城市的政策落地不斷加速。
不過，有(yǒu)專家(jiā)認為(wèi)，中央金融工作(zuò)會(huì)議才是真正的分水(shuǐ)嶺，房(fáng)地産保衛戰的号角正式吹響，房(fáng)地産可(kě)以穩住了！
要防住金融系統風險必須穩住房(fáng)地産市場(chǎng)
此前有(yǒu)段時(shí)間(jiān)，很(hěn)多(duō)人(rén)喜歡将中國、美國、日本、歐盟的房(fáng)地産市場(chǎng)和(hé)股票(piào)市場(chǎng)做(zuò)對比，美國、日本、歐盟的房(fáng)地産市值和(hé)股票(piào)總市值的比值，均接近1:1，但(dàn)中國的比值卻大(dà)幅偏離這一水(shuǐ)平。一時(shí)間(jiān)，「中國房(fáng)地産市值超過美國和(hé)日本」的觀點廣為(wèi)流傳。最後給出的結論是，中國房(fáng)地産的問題很(hěn)大(dà)。
不可(kě)否認，我國房(fáng)地産在過去幾十年飛速發展确實積累了不少(shǎo)問題，但(dàn)并不能因此抹殺其貢獻，更不意味着可(kě)以放任其出問題。事實上(shàng)，在當下大(dà)國博弈的關鍵時(shí)刻，穩住房(fáng)地産這一國民經濟支柱産業至關重要。
傳統資本主義國家(jiā)，經濟增長的初始資本一靠外部掠奪，二靠內(nèi)部資本市場(chǎng)債券、股票(piào)等融資。如果二者都行(xíng)不通(tōng)，還(hái)有(yǒu)别的辦法嗎？答(dá)案是，賣地。以美國為(wèi)例，其獨立前是13個(gè)殖民地，是被掠奪的對象。美國建國（1776年）至1862 年，近百年的時(shí)間(jiān)裏，土地财政是政府财政的主要收入。期間(jiān)，其「土地财政」收入主要是以國有(yǒu)土地出售收入為(wèi)主，土地出售收入占聯邦政府收入最高(gāo)的年份達到48%。
1862-1900年，才逐步轉變為(wèi)财産稅（征收對象主要包括以房(fáng)地産為(wèi)主的不動産和(hé)其它少(shǎo)部分動産）；20世紀40年代中期之後，開(kāi)始真正形成以财産稅為(wèi)主的地方财稅體(tǐ)制(zhì)，土地财政依賴趨于弱化。
再看我們，别說在改革開(kāi)放初期，即使到今天，債券、股票(piào)市場(chǎng)融資仍非主流。中國解決資本不足的問題，主要依靠「土地金融」。籍此，房(fáng)地産市場(chǎng)為(wèi)整個(gè)社會(huì)創造了豐沛的資本，使中國得(de)以擺脫依賴過去剩餘的傳統積累模式，轉向依靠未來(lái)收益的現代增長模式（即便是商業銀行(xíng)的社會(huì)資本融資中，很(hěn)大(dà)一部分也是以地方政府的土地或開(kāi)發商的房(fáng)子作(zuò)為(wèi)抵押，創造出來(lái)的貨币）。
廈門(mén)大(dà)學教授趙燕菁就指出，這讓中國的資本市場(chǎng)，與美國有(yǒu)很(hěn)大(dà)的不同。地方政府依靠豐厚的土地出讓金，不僅能從事大(dà)規模的基礎設施建設，還(hái)能招商引資，推動工業的發展……
中央金融工作(zuò)會(huì)議吹響了戰鬥的号角
10月30-31日召開(kāi)的中央金融工作(zuò)會(huì)議，就是一次總動員。自1997年以來(lái)，我國共召開(kāi)了6次全國性的金融工作(zuò)會(huì)議，此前5次是「全國金融工作(zuò)會(huì)議」，最近一次是「中央金融工作(zuò)會(huì)議」，兩字之差，卻有(yǒu)巨大(dà)差别：領導班子集體(tǐ)出席會(huì)議，顯示了高(gāo)層對金融工作(zuò)的高(gāo)度重視(shì)，其權威力度得(de)到空(kōng)前提升。
這次會(huì)議召開(kāi)前，也做(zuò)了很(hěn)多(duō)鋪墊。今年3月以來(lái)，金融領導體(tǐ)制(zhì)完成了重大(dà)改革，組建了高(gāo)層決策議事協調結構中央金融委員會(huì)，設立了中央金融工作(zuò)委員會(huì)指導金融系統黨建，銀保監會(huì)改組為(wèi)國家(jiā)金融監管總局，證監會(huì)調整為(wèi)國務院直屬機構，還(hái)有(yǒu)各級各地黨委領導下的金融工委。11月10日，證監會(huì)、金融監管總局「三定」（職能配置、內(nèi)設機構、人(rén)員編制(zhì)）方案最終出爐。
這一系列組織變革之後，實現了「黨指揮金融」。可(kě)謂厲兵秣馬，就等發令槍響了。這次中央金融工作(zuò)會(huì)議，很(hěn)大(dà)意義上(shàng)就是部署新體(tǐ)制(zhì)下的防風險、促發展攻堅戰的動員會(huì)。
過去，防風險的工作(zuò)也一直在進行(xíng)，但(dàn)顯然形成的合力不夠，監管不夠有(yǒu)力，對此，中央金融工作(zuò)會(huì)議指出：「要清醒看到，金融領域各種矛盾和(hé)問題相互交織、相互影(yǐng)響，有(yǒu)的還(hái)很(hěn)突出，經濟金融風險隐患仍然較多(duō)，金融服務實體(tǐ)經濟的質效不高(gāo)，金融亂象和(hé)腐敗問題屢禁不止，金融監管和(hé)治理(lǐ)能力薄弱。」
為(wèi)了解決組織凝聚力和(hé)執行(xíng)力，「當前和(hé)今後一個(gè)時(shí)期，做(zuò)好金融工作(zuò)必須堅持和(hé)加強黨的全面領導」。并且，在三個(gè)主要層面做(zuò)了部署：
一、統一思想認識，要打造「金融強國」；二、強化組織保障，建立起黨統一領導的一竿子到底的縱向組織保障體(tǐ)系；三、明(míng)确技(jì)術(shù)路線。還(hái)明(míng)确了幾大(dà)戰場(chǎng)：中小(xiǎo)金融機構風險、地方債務風險、房(fáng)地産市場(chǎng)風險、金融市場(chǎng)風險和(hé)外彙市場(chǎng)風險。
其中，地方債務風險和(hé)房(fáng)地産市場(chǎng)風險大(dà)衆格外關注，這兩者恰恰又有(yǒu)着千絲萬縷的聯系，并深度影(yǐng)響金融市場(chǎng)風險。
而我們知道(dào)，地方債跟房(fáng)地産市場(chǎng)有(yǒu)很(hěn)大(dà)關系，因為(wèi)很(hěn)多(duō)城市高(gāo)度依賴「土地财政」，近幾年房(fáng)地産市場(chǎng)調整，讓賣地收入銳減，缺口一下放大(dà)，壓力非常大(dà)。穩住房(fáng)地産市場(chǎng)，至關重要！因為(wèi)，打鐵(tiě)還(hái)需自身硬，隻要市場(chǎng)穩住了，預期轉向，國際做(zuò)空(kōng)勢力也就無從着手了。
為(wèi)此，會(huì)議提出「健全房(fáng)地産企業主體(tǐ)監管制(zhì)度和(hé)資金監管」，這個(gè)表述過去是沒有(yǒu)出現過的。什麽意思呢？這應該是針對已經出險的房(fáng)企，确保其能夠在未來(lái)交樓，針對風險較高(gāo)或重要性較強的頭部房(fáng)企，後續有(yǒu)可(kě)能開(kāi)啓「一對一」監管，确保風險不再擴大(dà)。
此外，會(huì)議還(hái)提出「完善房(fáng)地産金融宏觀審慎管理(lǐ)」，将房(fáng)地産市場(chǎng)風險上(shàng)升到系統性風險監管的高(gāo)度，未來(lái)，「三條紅線」和(hé)「貸款集中度」管理(lǐ)有(yǒu)望适度、階段性放寬，以加大(dà)對房(fáng)地産行(xíng)業的支持力度，緩解重點房(fáng)企的信用風險。
未來(lái)，民營房(fáng)企的資金壓力有(yǒu)望得(de)到一定程度的緩解，至少(shǎo)「借新還(hái)舊(jiù)」可(kě)能增多(duō)。特别是相對優質的房(fáng)企，可(kě)能加大(dà)各類金融工具的利用。
對此，财政部财政科學研究所原所長賈康指出，中央金融工作(zuò)會(huì)議對房(fáng)地産政策的定位，總體(tǐ)上(shàng)還(hái)是延續2021年經濟工作(zuò)會(huì)議以後的政策方向，「實際上(shàng)就是對‘合成謬誤’進行(xíng)糾偏以後，總體(tǐ)上(shàng)更加積極地考慮房(fáng)地産作(zuò)為(wèi)國民經濟支柱産業，如何能夠更好地發揮應有(yǒu)的功能作(zuò)用。」
救市的戰鬥已經打響各部門(mén)火(huǒ)力密集輸出
作(zuò)為(wèi)金融系統最高(gāo)規格的會(huì)議，每次全國金融工作(zuò)會(huì)議均對我國下一步重大(dà)金融改革方向和(hé)政策「定調」。在黨領導金融的新體(tǐ)系下，中央金融工作(zuò)會(huì)議結束之後，各項工作(zuò)就迅速鋪開(kāi)了。針對房(fáng)地産行(xíng)業的防風險戰鬥已經打響，而且炮火(huǒ)輸出十分密集——
一、有(yǒu)針對整個(gè)資本市場(chǎng)的
11月2日，國家(jiā)安全部發文指出，金融安全是國家(jiā)安全的重要組成部分，維護金融安全，是關系我國經濟社會(huì)發展全局的一件帶有(yǒu)戰略性、根本性的大(dà)事。推動我國金融高(gāo)質量發展，必須築牢金融安全防線、守住金融風險底線……
對于系統性金融風險帶來(lái)的危害，其特别提到了「次貸危機」。并點明(míng)，個(gè)别國家(jiā)把金融當成地緣博弈的工具，一些(xiē)居心叵測者妄圖興風作(zuò)浪，不僅有(yǒu)「看空(kōng)者」「做(zuò)空(kōng)者」，還(hái)有(yǒu)「唱(chàng)空(kōng)者」「掏空(kōng)者」，企圖動搖國際社會(huì)對華投資信心，妄圖引發我國內(nèi)金融動蕩。
最後，其表示，國家(jiā)安全機關将認真貫徹落實習近平總書(shū)記重要講話(huà)和(hé)中央金融工作(zuò)會(huì)議精神……把防範化解金融風險放到更加重要的位置……對金融領域國家(jiā)安全風險密切監測、準确預判、有(yǒu)效防範，依法打擊懲治金融領域危害國家(jiā)安全的違法犯罪活動。
二、有(yǒu)針對整個(gè)地産行(xíng)業的
11月3日，中證報報道(dào)，證監會(huì)債券部有(yǒu)關負責人(rén)表示，下一步，證監會(huì)将深入貫徹黨中央、國務院決策部署，激發債券市場(chǎng)活力。堅持底線思維，全力做(zuò)好房(fáng)地産、城投等重點領域風險防控……保證房(fáng)企股債融資渠道(dào)總體(tǐ)平穩……堅持「一企一策」，穩妥化解大(dà)型房(fáng)企債券違約風險。
11月7日，央行(xíng)、住建部、金融監管總局、證監會(huì)聯合召集數(shù)家(jiā)房(fáng)企座談，了解行(xíng)業資金狀況和(hé)企業融資需求。
與此同時(shí)，央行(xíng)發布的《中國區(qū)域金融運行(xíng)報告（2023）》提到，适應房(fáng)地産市場(chǎng)供需關系發生(shēng)重大(dà)變化的新形勢，适時(shí)調整優化房(fáng)地産政策，促進房(fáng)地産市場(chǎng)平穩健康發展。
預計(jì)後續一二線城市在限購層面會(huì)有(yǒu)放松性政策出台，同時(shí)，加大(dà)公積金購房(fáng)支持力度，加快推進「帶押過戶」模式，以及進一步引導居民房(fáng)貸利率下行(xíng)等。
三、還(hái)有(yǒu)針對重點開(kāi)發商的
11月6日，萬科與金融機構開(kāi)了個(gè)線上(shàng)交流會(huì)，會(huì)上(shàng)，深圳市國資委表示，充分認可(kě)和(hé)信任萬科團隊的專業性……如有(yǒu)需要或遭遇極端情況，深圳市國資委有(yǒu)充分信心、足夠的資金資源和(hé)工具，通(tōng)過一切可(kě)能的市場(chǎng)化、法治化手段幫助萬科積極應對。
官方如此表态力挺一家(jiā)房(fáng)地産企業，非常罕見，但(dàn)在此刻卻是必須，因為(wèi)萬科不能出問題！因為(wèi)，目前房(fáng)地産行(xíng)業正處于修複時(shí)期，市場(chǎng)在悲觀的情緒下很(hěn)容易失去判斷力，「優等生(shēng)」的股債價格下跌，讓房(fáng)企更加陷入「自證難」的不利局面。如果不及時(shí)加以遏制(zhì)，任由做(zuò)空(kōng)勢力肆虐，那(nà)內(nèi)地房(fáng)企存在被批量、系統性做(zuò)空(kōng)的可(kě)能。讓國內(nèi)房(fáng)地産市場(chǎng)的複蘇變得(de)雪上(shàng)加霜。
當此之時(shí)，深圳國資委和(hé)萬科果斷出擊，打了一個(gè)漂亮的反擊戰，當天，萬科股債雙雙大(dà)漲。這無疑穩定了市場(chǎng)對萬科乃至對中國房(fáng)地産市場(chǎng)的信心。相信接下來(lái)，做(zuò)空(kōng)勢力會(huì)消停很(hěn)多(duō)……
防風險，才能促發展
金融是國民經濟的血脈，是國家(jiā)核心競争力的重要組成部分。金融活，經濟活；金融穩，經濟穩。當前，內(nèi)外風險交織，經濟承壓，金融防風險任務嚴峻。今年二季度以來(lái)，《債務危機》的作(zuò)者瑞·達利歐就一再提示債務風險：「我們正處于一場(chǎng)典型的、晚期大(dà)周期債務危機的開(kāi)端……」
隻有(yǒu)防好風險，才能更好的促發展。房(fáng)地産是周期之母，與金融市場(chǎng)的關系盤根錯節，對經濟增長和(hé)财富效應都有(yǒu)巨大(dà)的影(yǐng)響，而且又是典型的高(gāo)杠杆部門(mén)，全球曆史上(shàng)大(dà)的經濟危機多(duō)與房(fáng)地産有(yǒu)關，十次危機九次地産，絕非虛言。讓房(fáng)地産市場(chǎng)軟着陸，是化解金融風險的關鍵之一。
11月6日，郁亮在會(huì)上(shàng)坦言，黎明(míng)前總是最冷的時(shí)候，但(dàn)還(hái)是要對将來(lái)有(yǒu)信心。這句話(huà)适用于萬科，也适用于整個(gè)行(xíng)業。根據澎湃新聞11月10日報道(dào)，金地集團已将21.4115億元劃入上(shàng)清所兌付專戶，用于兌付将于11月12日到期的「20金地MTN004」中票(piào)本息以及11月10日到期的「21金地MTN006」中票(piào)利息。至此，今年金地集團已無到期公開(kāi)債務……這對整個(gè)行(xíng)業來(lái)說，是一個(gè)好消息。寒意似乎在逐漸退散。
本資料聲明(míng)：1.本文中轉載自明(míng)源地産研究院，作(zuò)者：明(míng)源不動産研究院總編、首席研究員艾振強。如有(yǒu)侵權，請(qǐng)聯系我們及時(shí)删除，并向其所有(yǒu)權表示歉意；2.因編輯需要，有(yǒu)些(xiē)文字和(hé)圖片無必然聯系，僅供讀者參考。
